부동산 경매 물건 분석 및 용어 분석! 임차권등기가 뭐야?

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안녕하세요! 요즘 제가 부동산 경매 물건들에 대해 좀 관심을 가지고 있어요! 처음 접근하게된 동기는 유튜브를 시청하다 부동산 경매 관련 유튜버들이 가치가 높은 좋은 물건이 경매로 나온 건을 잘 찾아서 차익을 먹는 방법을 많이 소개해주더라고요. 그래서 2천만원 미만의 소액으로 할 수 있는 경매 물건을 찾아서 공부하는 중입니다!

경매 물건 검색하는 어플로 이것저것 조건을 선택해서 싸게 나온 물건 하나를 발견했어요! 근데 열람해보면 모르는 용어가 하나부터 열까지라 지금부터 하나하나 다 풀어보는 시간을 가지려고 합니다! 

 

목차

• 임차권등기란 무엇인가?
• 건물/토지 평수는 무엇인가?
• 유찰 13회란 무슨 의미인가?

 

임차권등기란 무엇인가?

용어 정리

임대인 : 집주인. 주택이나 상가 등을 조건에 의해 타인에게 빌려주고 대가를 받는 사람. 소유주. 권리와 의무를 지님

• 차임청구권 : 세입자에게 차임, 즉 월세를 청구할 수 있는 권리
• 사용 및 수익의무 : 세입자가 목적물, 즉 임대한 주택이나 상가를 사용함게 있어서 적합하지 못한 상태를 수선해줄 의무
• 그외 다수

 

임차인 : 세들어 사는 사람

• 차임지금의 의무 : 돈을 내야함.
• 임차물 반환의무, 원상회복의무 : 계약 종료 후 반환은 당연한거고 원상복구해야함.
• 그외 다수

대항력 : 임차한 주택이 경매로 인해 소유자가 변경되더라도 계약한 임대차 기간 동안 계속해서 거주할 수 있고 그 기간이 종료되면 임차보증금을 돌려받을 수 있는 임차인의 권리를 말한다(즉 경매 잘못 인수하면 이 보증금이랑 임차인까지 인수해버릴 수가 있다는점...그럼 임차인이 권리가 있는지, 있다면 무슨권리가 있는지 파악을 해야겠네)

말소기준권리보다 후순위인 임차인은 대항력이 없다.

 

대항력 발생시점이 말소기준권리보다 빠르면 낙찰자가 임대인의 지위를 이어 받아 임대차계약 기간 만료되기 전까지 명도를 할 수 없다.

 

말소기준권리 : 부동산경매에서 부동산이 낙찰될 경우, 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는가, 그렇지 않으면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는기준이 되는권리, (근)저당권, 압류, 담보가등기 등

 

명도 : 경매나 공매를 통해 낙찰 받은 부동산에 살고 있는 임차인을 내보내는 것

보통 인도명령과 강제집행을 통해 진행한다.

 

인도명령은 대항력이 없는 점유자들이다. 즉 나가야 하는데 안나가고 버팅기는 새끼들이다.

이런 새끼들을 강제집행을 통해 꺼지라고 할 수 있다.

 

인도명령 --> 안나감 --> 강제집행

 

대항력 성립 조건

1. 실제로 점유

2. 전입신고 : 대항력 발생일은 전입신고 다음날 0시부터

 

우선변제권 : 임차인이 보증금을 다른 채권자보다 우선 변제받을 수 있는 권리다. 즉 임차인이 여럿이고 보증금 받을 사람도 여럿일때 순위가 높으면 먼저 배당 받는다.

 

전세권 : 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하면서 사용, 수익하는 것을 내용으로하는 민법에서 규정한 물권

 

임차권 : 임차보증금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하면서 사용, 수익하는 것을 내용으로 하는 채권

 

등기 : 일정한 사항을 널리 일반에게 공시하기 위해서 공개된 공부에 기재하는 행위 또는 그 기재 자체

 

임차권등기

임대차 기간이 만료됐는데 임대인이 보증금을 안돌려주면 어떻게 할까?

임차인이 보증금 받을 때까지 계속 거주하면서 임대차보증금 반환청구소송을 해 판결을 받고 경매 혹은 임대인의 다른 재산에 대해 강제집행을 해 보증금 회수 가능합니다. 즉 경매로 나온 물건은 집주인이 임차인에게 보증금을 상환해주지 못해서 강제집행을 당한 것이다!!

 

아무런 조치없이 살던 집을 나오게 되면 임차인을 보호하는 법인 대항력과 우선변제권을 상실한다. 이게 무슨뜻이냐면 임차주택이 제 3자에게 이전하거나 경매로 넘어갈 경우 임대인 이외의 제 3자에게 우선권을 주장할 수 없다는 의미이다.

 

이때 필요한것이 임차권등기명령제도다.

 

임차권등기명령이 이루어지면 임차인이 기존에 취득한 대항력 또는 우선변제권의 효력이 그대로 이루어진다. 즉 임차인이 가진 권리를 그대로 유지시켜주는 법이다.

 

임차권등기란 임차인의 권리를 부동산등기부에 공시하는 것이다.

 

부득이하게 이사를 가게 될 경우 타지역에 전입신고를 하게되는데 이러면 기존주택에서는 주민등록이 자동으로 빠져버린다. 이러면 임차인의 대항력과 우선변제권이 사라짐. 이럼 안되잖아. 만약 이상태에서 경매로 이전집이 넘어가도 보증금 못돌려받는다. 권리가 하나도 없기때문에...

 

그래서 임차권등기 신청을 하면 임차인의 권리가 그대로 유지가 된다.

 

임차권등기명령을 신청한 후 다른곳으로 이사가거나 전출하여서는 안되고, ​임차권등기가 경료된 후 이사하거나 전출하여야 한다는 것이다.

 

처음 포스팅할 때 올려두었던 물건의 주의사항이다. 내가 인수를 하게 되면 저 임차인에게 1억 6500만이라는 보증금을 줘야한다.

 

이 임차권등기가 걸려있는 물건을 낙찰받으면 어떻게 될까??

따져봐야할 것이 있다.

1. 임차권등기를 한 임차인이 선순위 임차인인가?
2. 후순위인가?

선순위

하지만 선순위 임차인이 설정한 임차권등기의 경우 낙찰자에게 피해를 줄수 있다!!!!!

 

1. 임차인이 경매입등기전에 임차권등기를 한 경우. 임차인이 배당요구를 안해도 됩니다.

배당계산을 해봐서 임차인이 전액 배당받는다면 임차권등기소멸. 보증금 인수 없음

 

배당계산을 해봐서 임차인이 보증금중 일부만 배당을 받는다면 임차권등기는 소멸 안됨. 이경우 낙찰자가 나머지 보증금을 물어주고 임차권 등기를 소멸시켜야함

 

2. 임차인이 경매기입등기이후에 임차권등기를 하고 배당요구를 제대로한경우

1과 같음

 

3. 임차인이 경매기입등기 이후에 임차권등기를 하고 배당요구를 제대로 하지 않는 경우

임차인은 배당을 못받는다. 임차권등기는 소멸안됨. 임차인의 기존 권리는 유지. 하지만 낙찰자는 임차인의 보증금 전액을 인수한다.

 

이러나 저러나 선순위 임차인한테는 보증금을 줘야하는 거네 인수자가...

 

후순위

후순위 임차인이 설정해놓은 임차권등기는 어떤경우에도 낙찰자에게 피해를 주지 않는다. 별도로 인수할 보증금도 없고 임차인의 권리 또한 소멸이다.

 

아직 쓰는중...

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